등기부등본 보는 법

많은 사람들이 부동산에서 거주하고, 부동산을 매매하지만 정작 등기부등본에 표시된 내용이 무엇인지 모른채로 부동산 계약을 합니다. 뉴스에서 심심찮게 등장하는 전세사기와 같은 것들도 사실 등기부등본을 잘 볼 수 있다면 충분히 예방이 가능한 것들입니다. 그만큼 부동산 거래를 할 때는 등기부 보는 법이 필수입니다. 

 

 

등기부는 말 그대로 그 부동산의 이력을 보여줍니다. 어떤 사람들의 손이 오갔고 현재는 어떤 권리들이 설정되어 있는가 보여주는 것이죠. 인터넷 등기소에 접속하시면 700원에 한 부를 뗄 수 있으니 반드시 열람해 보셔야 합니다. 그렇다면 이번 칼럼에서는 등기부등본은 어떻게 구성이 되어 있고, 무엇을 주로 중점적으로 봐야 하는지 저와 같이 알아보겠습니다.

 

 

등기부등본은 이렇게 구성되어 있다!

 

 

등기부등본은 크게 3파트로 나뉘어 있습니다. 표제부, 갑구, 을구가 그것입니다.

 

표제부는 말 그대로 부동산의 제목에 해당하는 부분입니다. 우리가 무엇을 볼때 제목이나 이름을 보면 그것의 특성을 간접적으로 알 수 있듯이 등기부등본도 마찬가지입니다. 표제부에는 주소와 대지면적, 건물 총 면적 등이 표기가 됩니다. 이를 우리는 부동산의 표시라고 합니다. 표제부에서는 내가 계약하고자 하는 건물의 실제 이용 평수가 얼마인지, 주소는 정확하게 기재되어 있는지를 봐야 하는 것입니다. 

 

 

 

 

갑구에서는 소유권에 관한 사항을 기재해 놓습니다. 등기부를 열람하면 이 내용이 기재가 되어 있습니다. 즉, 건물을 준공한 때부터 지금까지 건물의 소유주가 어떻게 바뀌었는지를 보여줍니다. 따라서 현재 소유자가 임대인인지, 매도 당사자인지 반드시 확인할 필요가 있습니다.

 

만약 소유주가 여러명인 경우에는 소유주 전원의 동의가 있어야 부동산 거래계약을 할 수 있기 때문에, 내가 작성하는 계약서에 소유주 명의가 모두 들어가야 합니다. 이런 경우에도 누락이 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 

 

마지막으로 을구에는 소유권 이외의 권리사항을 기재해 놓습니다. 즉, 전세권, 근저당권, 지상권 등 소유권을 제외한 다양한 권리가 기재됩니다. 여기서 주의해야 할 사항은 내가 만약 매매로 해당 부동산을 거래한다면 부동산에 설정된 이 같은 권리가 말소되는지 여부를 확인해야 한다는 것입니다. 임차로 계약을 하는 경우에는 내가 설정한 임대보증금을 반드시 돌려받을 수 있을지를 계산해 봐야 합니다. 

 

 

 

만약 내가 임차하려는 상가나 주택의 감정가격이 3억원인데, 이미 먼저 해당 물건에 설정된 권리의 가치가 6억이라면 운이 나빠 경매에 들어가는 경우 보증금을 떼일 수 있게 됩니다. 이런 경우 다른 물건을 중개사에게 보여달라고 하거나 주택임대차 보호법에서 제정한 소액보증금(지역별로 차등)보다 적은 금액으로 임차를 들어가야 합니다.

 

사실 이런 내용을 계약 전 중개사가 상세히 설명해야 할 의무가 있습니다. 하지만 생각보다 이런 것에 소홀한 분들이 많아 전적으로 위임한다기 보다는 내가 알고 있는 내용을 체크한다는 관점에서 중개사의 설명을 듣고 계약을 행야 하겠습니다.