유익비와 필요비, 유치권 행사 가능 여부

간혹 지방의 도로를 차를 타고 달리다보면 건물에 "유치권 행사중"이라는 팜플렛이 붙어있는 것을 보신 적이 있으실 것입니다. 부동산에 대해서 모르시는 분들은 도대체 무슨 일이 벌어지고 있는 것인지 감을 잡기가 어려울 것입니다. 유치권이란 해당 부동산에 대하여 발생한 채권을 채무자가 변제하지 못해 부동산의 인도를 거부할 수 있는 권리를 말하는데요, 과연 유익비와 필요비는 유치권의 원인이 될 수 있을지 알아보겠습니다.

 

 

 

 

유익비와 필요비, 도대체 너희들의 정체는 뭐냐?

 

 

쉽게 설명하겠습니다. 토스트 장사를 하려고 간신히 1층을 임차하여 조리 시설과 탁자 등 모든 준비를 끝냈습니다. 그런데, 갑자기 매장 내에 있는 수도꼭지가 잠구어도 물이 새는 현상이 발생했습니다. 임차인은 급한대로 자신이 직접 비용을 들여서 수도꼭지를 수리했습니다. 이는 곧 필요비라고 할 수 있습니다. 다시 말해서 건물을 사용수익하는데, 필수적으로 지출되어야 하는 비용을 말합니다. 

 

반면 유익비는 임차인이 자기를 위해서 투자한 비용을 말합니다. 이것 또한 비유를 들어 설명하면 치킨 매장을 확장하고자 하는 임차인을 예로 들 수 있겠습니다. 처음에는 장사가 잘 되지 않을 것으로 예측해 조리기구 1개를 설치했는데, 예상보다 장사가 너무 잘되어 조리기구 하나를 추가로 설치하는 것입니다. 

 

 

유익비, 필요비를 지출한 임차인은 이 금액을 받을 수 있을까?

 

 

제 개인적인 생각으로는 필요비는 받기가 비교적 수월하나, 유익비는 부동산 가치를 상승시켰다는 객관적 자료를 내가 준비하고 입증받아야 하기 때문에 어렵다고 보여집니다. 필요비의 경우에는 임대차 계약기간이 종료되지 않더라도 임대인에게 청구가 가능한 비용이라고 할 수 있습니다. 만약 이를 변제받지 못한 상황에서 해당 부동산이 경매에 들어갔다면 배당요구를 신청할 수도 있다고 합니다.

 

 

 

 

실제 고민 사례로 보는 유익비와 필요비

 

 

Q. 제가 투자하려고 유심있게 보는 상가 임차인이 유익비가 있다며 유치권을 주장하는 중입니다. 임차인에 따르면 바닥 배관이나 천정공사  등 임차에 필수적인 공사를 진행했기 때문에, 필요비에 해당하며 반드시 받아야 된다고 주장하고 있습니다. 이런 경우 해당 임차인의 주장이 인정되는지 궁금합니다.

 

A. 충분히 필요비로 인정될 소지가 있습니다. 또한 유익비보다는 필요비가 더욱 보장받기 쉽습니다. 따라서 입찰을 하시고자 한다면 필요비에 소요될 비용규모를 추산해보고 입찰해보는 것이 좋겠습니다. 다만 사전에 임차인이 임대인과의 계약에서 유치권에 관한 배제특약을 삽입한  경우에는 유치권이 성립되지 않습니다. 

 

Q. 살던 집이 경매에 넘어간 상황에서 집주인과 연락이 잘 되지 않고 있습니다. 다만 이 집 보일러가 자주 고장이 나서 제가 보일러를 새로 교체를 했고, 이를 집주인에게 필요비로써 청구하려고 했는데, 현재 정확한 위치를 알 수 없어 애를 먹고 있습니다. 어떻게 해야 할까요?

 

A. 현재 집주인의 행방이 묘연하기 때문에 내용증명을 보내기도 어렵고, 변제받기도 실질적으로는 어려울 것으로 보입니다. 영수증을 모아놓으시기 바랍니다. 물론 시간이 지나도 청구는 가능하니, 추후 필요비 청구시 증빙자료로 활용하시기 바랍니다. 

 

Q. 임차인이 전세권을 설정한 후 시도때도 없이 필요비를 청구해댑니다. 이거 제가 모두 지급해 주어야 하나요?

 

A. 전세권은 담보물권적 성격을 가진 권리이므로, 임차인과는 다른 성격의 권리입니다. 따라서 필요비는 인정받지 못하며, 유익비에 한해서만 청구가 가능합니다. 따라서 필요비는 지급하실 필요가 없습니다.